粤港澳大湾区珠值得投资嘛？

对于珠海入户，有人用这样一句话来评价：珠海不是珠海人的珠海，不是广东人的珠海，也不是东北人的珠海，而是全国人民的珠海。这其实跟海南有着异曲同工之妙，海南同样不止是海南人的海南，更是全国人的海南。理解这句话的关键就是——房地产。本期我们就来分析一下珠海的楼市，看看这个小城，有何魅力让全国人为之倾倒？

　　01房价上升史

　　珠海楼市的风云变幻，其实跟整个房地产的发展息息相关。

　　1980年，是中国房地产的元年，也就是这一年，商品房的概念横空出世，同年，作为经济特区的珠海，当地首个房地产项目银海新村动工，它开启了新中国商品房住宅建设的帷幕。

　　1997年，尽管金融危机肆虐，但珠海的楼市还是挺住了，突破了2600/㎡的大关。也就是这一年，珠海房地产市场开始有了小区花园的概念。

　　2004年，中国房地产上涨周期来临，房价也正式迈入上涨的轨道，而以金地集团为代表的一批全国知名品牌房企也开始进入珠海试水。

　　到了2005年，珠海的房价已经直逼“4字头”，这成了一个里程碑事件。也就是从这一年开始，人们发现，房地产居然还有投资功能，从此房价一骑绝尘。

　　2007年，这一年可以说是珠海楼市最猛的一年，因为这一年，珠海的一手商品房销售面积达到了321万㎡的历史新高，一手商铺住宅销售也创下了306万㎡的新记录。

　　2009年-2010年，珠海的房价从7千多到过万，只用了一年，从此以后，珠海的房价就稳定保持在万字头以上。

　　到了2016年，珠海全面取消了限购，房价也突破到了2万元/㎡大关，两万元时代正式来临。

　　2017年-2018年，是珠海楼市最疯狂的一年，因为随着粤港澳大湾区概念的提出，以及港珠澳大桥的即将竣工，全国各地的资本不断涌入珠海，珠海金湾区的房价直接突破3万元/㎡大关。

　　十年间，珠海房价从2008年的6920元/㎡，直接飙升到了2018年的2.68万元/㎡，翻了4倍之多。

　　02魅力之城

　　以我们现在的角度来看，珠海不过是一个二线城市，为何房价也会这么凶猛，涨势不输一线城市呢？

　　这就要从珠海的自身优势说起了。

　　1、珠海是经济特区

　　虽然现在来看，这个经济特区有点名不符实了，但在以前，那可是实打实的金字招牌。

　　在特区的光环照耀下，珠海的城市开发极为迅猛，尤其是旁边有个一夜崛起的深圳作为样板，人们把新的希望放在了珠海，许多资金涌入珠海，大兴土木。特区甫立，房价是最容易受影响的，看看海南就知道了，而珠海也不例外，房价节节攀升。

　　2、珠海旁边是港澳

　　临近港澳，本身就自带一种特殊的光环，深圳就是一个例子。珠海与港澳这两个具有国际影响力的特区相邻，无形中提升了珠海的地理价值，尤其是许多港澳同胞看到了珠海有着相对港澳更加便宜的房产。

　　例如澳门，人均GDP为12万美元排名世界第二的澳门人，在珠海的房价面前可以说是降维打击。

　　据统计，2003年港澳同胞在珠海买房的比例将近4%，到了2005年就涨到了13%。其中的横琴更是显眼，港澳客户群体比例甚至超过了50%。众多投资客正是对珠海的未来抱有信心，所以早期就布局地产投资，直接拉升了珠海的房价。

　　3、珠海旅游业兴旺

　　珠海直临大海，海岸线长604公里，有大小146个岛屿遍布全市。因为具备了宜居的气候以及良好的城市环境，珠海成了全国人民喜爱的旅游目的地，旅游业在珠海经济发展中占了很大的比重。

　　2018年，珠海接待游客2778.27万人次，如此庞大的人群，不仅带动了旅游业，同样带动了珠海地产业。就跟海南一样，许多外地人在珠海旅游之后，还不忘在珠海买套房。

　　外地人在珠海买房有多猛呢？以横琴为例，2019年4-5月，据统计横琴有近45%的房子被外地置业客买走，而本地人购买的比例占21%左右，也就是说，珠海大部分房子，其实都卖给了外地人。

　　倍受追捧的市场表现，使得珠海的房产业在经济中的比重越来越大，最直接的表现就是，2015-2017年，珠海土地财政依赖度从73.5％、81.9％上升到136％。

　　03前景如何

　　2018年到今年上半年，是我国出台楼市调控政策zui密集的一段时间，尤其是今年上半年，调控政策达251次。这么密集的调控，使得很多人对于在珠海买房抱有疑问：现在还是入手的好时机吗？

　　业内有句话说得好，房价永远是昨天的便宜。同样的，时机永远是错过的好。

　　我们从珠海现在以及一些未来的发展趋势，就可得出结论。

　　经济：经济表现，直接关系着人们对于一个地方的期望值。

　　据珠海市统计局发布的《2019年上半年珠海经济运行简况》数据显示：2019年上半年，珠海完成地区生产总值1483.25亿元，同比增长7.0%，增速分别高出全国、全省0.7个和0.5个百分点，增速居全省第3位。

　　据广东省统计局公布的最新数据来看，珠海GDP从去年排名第10升至第9。此外，珠海的GDP增长率已经连续两年超8%以上，增速超过深圳！

　　很明显，珠海有着健康的经济运行状况，未来几年都会是稳健发展的，也正是因为经济运行良好，在《中国可持续发展评价报告》中，珠海排名全国前列。

　　人口：业内有句经典名言——短期看政策、中期看土地、长期看人口。

　　人口是维持一个城市发展的基础，也是楼市的支撑。近年来，珠海都在保持着较高的人口增速，有数据表明，珠海2017年增加9万人，2018年增加12.57万人，增速高达7.12%，远超广深（3%左右），人口增长率排名全省前列，被称为全国人口增长最快的城市。

　　2018年末，珠海常住人口189.1万人，比上年末增加12.56万人，增长7.1%，创下近5年新高。

　　珠海人口增速情况

　　另外，珠海的人口结构中，18~54岁适龄劳动人口占比均超过90%，这说明了珠海是一座非常年轻的城市，不仅各大产业有接班人，楼市也有继承人。

　　而且珠海还在积极引进人才，去年就引进了2.7万人，增幅达50.4%，人才占常住人口的比例为24.62%，在大湾区内仅低于深圳、香港，位居第三位。

　　在《广东省人口发展规划（2017-2030年）》的规划中，提出将适度增加城市人口集聚，明确把珠海定义为大城市，至2020年，珠海人口规模高达500万。可以想见，这是多么庞大的市场！

　　购买力：

　　与其他城市房价高居民购买力不足相比，珠海的居民购买力是比较高的。2018年，珠海的人均收入为7253元，人均GDP在广东位居第二，而珠海的房价均价是2.2万左右。

　　04珠海前景

　　在珠三角，有三条跨海桥梁，分别是深中通道、港珠澳大桥和深珠通道，珠海占了两条。

　　其中港珠澳大桥在2018年10月24日通车之后，该年11月开始，珠海楼市销售量突然剧增，从之前每月稳定在1500套左右的成交量，上涨到2200套以上，环比增长50%以上。

　　不难想象，规划建设中的深珠通道，建成后将会给珠海楼市带来怎样的刺激。

　　随着粤港澳大湾区战略的推进，**经济大省不会允许珠江口两岸的不平衡格局继续保持下去，西岸的将来，必定会出现一个可与广深鼎足而立的中心城市，而这个角色，唯有珠海可以胜任。

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